买房要排队?北京楼市微热背后

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盖茨还对未来疫情发展表达了乐观态度。

编者按:本文来自微信公众号“90度地产”(ID:dc90du),作者:刘宝丹,36氪经授权发布。

房价总是容易触动人们敏感的神经,2021年开年更是如此。

一线城市成为本轮楼市升温的领头羊,房价上涨愈演愈烈,先是深圳出现“万人抢房”,后是上海房价出现大涨,社科院1月22日数据显示,最近1个月深圳房价环比上涨2.76%,上海环比上涨1.22%,涨速均在扩大。

楼市是最容易产生情绪性传导的地方,在这种背景下,很多人都在心里猜想,这种热度会不会传导到北京,接下来北京楼市会不会出现异动?为此,90度地产调查发现,北京楼市虽然出现局部微热,但整体看,房价出现大涨的概率极低。

买房要排队?北京楼市微热背后

北京楼市“微热”

“吃饭要排队,买几百万的房子也要排队。”这就是北京热门楼盘奥森one项目目前的现状,项目销售小杰说,这话是两个客户对他的抱怨,上周日客户等了半小时才把车开进停车场。周六日,项目一天要接待100多组客户,售楼处的20个销售根本忙不过来。

“周一上午,项目成交了5套房,平常工作日每天成交约3、4套左右。”小杰感觉,项目成交的速度似乎有点加快,要知道,项目折扣已经大幅减少,去年11月底,项目首次开盘,单个房源折扣最多达20多万,现在最多只有7万,小杰觉得,即使撤回大部分折扣,也完全不影响成交,这说明项目热度在上升。

“奥森one属于限竞房,价格不会有变动。”小杰表示,项目热销主要是因为项目位置比较好,所在地段已经多年没有供应,而且项目价格比周边二手房便宜,所以有热度,不过,他觉得最近北京二手房很热,可能大家觉得北京房价要涨,所以心态上比较着急。

这是当前北京最热门项目的市场表现,90度调查发现,除了局部微热的项目外,大部分项目整体表现比较稳定。

亦庄某热门限竞房销售表示,项目没有明显的热度上升,价格也没调整,不过,他表示,因为去年项目售价没有卖到最高限价,农历春节后,价格可能每平米上涨500元至1000元,一居室总价上调2-3万。其他项目则表示,北京严控疫情,售楼处出于限流要求,对于楼市成交或多或少还是有点影响。

对于北京市场,开发商的心态还是比较务实,在深圳和上海的楼市上演“一房难求”时,北京的开发商想法很简单,他们想尽量早点推盘入市。

截止目前,东叁金茂府、中建京西印玥、珠江·天樾书院等新项目已开盘入市。业内人士表示,这些项目大多是按照营销节奏正常取证开盘,北京的项目利润普遍不高,开发商大多追求流速,会按照正常的营销铺排和蓄客情况开盘,节点选择与市场关系不大。

开发商积极开盘入市,有些取得不错成绩,比如,东叁金茂府开盘认购35亿元,西印玥开盘成交200多套。不过,在业内人士看来,这样的开盘成绩不错,但远没到火爆的程度。

整体而言,在一线城市中,北京房地产市场是最稳定的,据贝壳研究院数据显示,2020年北京商品住宅成交均价为48147元/㎡,同比上涨3%,保持平稳增速。不仅如此,市场仍有大量限竞房等待入市,可以对房企起到很好的平衡作用,业内普遍预计2021年北京房价大幅上涨的可能性不大。

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谁在买北京的房子?

看新闻说一线城市房价都涨了,小飞在北京买房的打算又开始犹豫。

小飞是90后,去年刚好满足北京的购房资格,但去年疫情比较严重,买房这件事儿就搁置了,今年初,她又开始琢磨买房的事儿,按照她的计划,考虑的房子总价350万左右的,要么是城里的老破小,要么是远郊的新房。

犹豫是因为小飞觉得,如果涨价,就说明现在不是好的买房时机。实际上,像小飞这样的购房者有很多,北京楼市的主体就是刚需和刚改,都是自住需求。

据小杰介绍,购买奥森ONE的客群主要是80后和90后,主要是在上地上班的互联网从业者,包括腾讯和华为的员工,当然还有来自望京的美团员工,他们中的有些人因为刚刚拿到年终奖,凑够了首付,就赶紧来买房,小杰很感慨,这些人不容易,天天加班,就为了拿奖买房。

这种“刚需”特点主要体现在限竞房的成交上,北京住建委数据显示,1月,北京成交的3490套新房商品住宅中,限竞房住宅共2299套,占比68%。合硕机构首席地产分析师郭毅认为,北京正在出现抄底限竞房的现象,购房者正极力抓住最后的政策红利期。某项目销售经理表示,目前,北京市场成交主力主要是144㎡以下的产品,尤其是刚改人群。

贝壳研究院数据也显示,截止到2020年12月23日,北京商品住宅市场中,限竞房成交面积为301万㎡,同比增长33%,呈逐年上升走势,整体市场而言,限竞房的成交量占比也是逐步走高,成交占比达到45%,逐渐接近5成。

春节将至,北京的规定是非必要不出京,建议在京过春节,目前,北京的开发商大多没有明确表示春节期间是否会有促销动作,不过,初步判断,可能较少。有些售楼处表示,春节促销目前没有,要等通知;也有些认为,项目本身属于低开高走的楼盘,春节不搞活动。

业内人士认为,春节大概率不会有大的促销活动,主要是因为项目大多降无可降,去年底,降价跑量基本已经结束,而且土地市场的预期是向上的,所以,春节再降没必要。

买房要排队?北京楼市微热背后

北京会出台调控政策吗?

一线城市调控收紧已经形成趋势,不过,对于北京而言,推出调控的可能性比较小。

调控一个很重要的前提是市场过热,北京显然没有,而且从预期来看,未来北京限竞房库存较高,有助于房价稳定。据贝壳研究院统计,截止今年12月23日,已经成交的限竞房地块共1634万㎡,仍有65%的限竞房产品等待去化,按照当前去化速度计算,限竞房产品至少需要5-10年才能去化完毕。

某不愿具名的房企人士表示,人们判断北京房价上涨的主要依据是不限价地块,但这部分主要是年中或下半年才集中入市,预计今年上半年北京市场和去年差不多,下半年房价可能会结构性上涨,但价格更高的纯商品房入市成交量如何还很难讲,楼市成交最重要的还是看产品和地段。

上述人士进一步强调,如果春节后疫情得到控制,可能会有一波小阳春,不过,他觉得,房子是大宗消费,叠加的边界因素比较多,大家的预期、二手房市场的变动、疫情的进展、经济局势都可能会影响房子的成交。

“北京应该还不至于出台调控政策。”郭毅认为,沪深出政策主要是因为最近一段时间投资需求比较旺盛,房价的涨速也比较明显,但北京还没有太多的这样的情况发生,北京目前的购房需求以自住为主,房价保持稳定的话,没有必要进一步对楼市采取政策。

《地产营销人》出品人韩乐也认为,北京大概率不会跟进,北京楼市现状还是比较平稳,而且受疫情的影响比较严重,除非后面出现了类似上海、深圳这种过热的情况才会有政策,不过北京调控严格,海淀树村地块资源比较好,竞争非常激烈,政府一再推迟入市,就是为了防止地王的出现。

不过,有开发商表示,北京相关部门肯定会预备调控政策,只要中介联合炒作就会进行打击,新房也会控制预售价格,北京这种就属于很“聪明”地进行预期管理,露头就打。

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